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IL MERCATO
IMMOBILIARE A GERENZANO
In America e di riflesso
in Italia, tutti gli operatori finanziari incrociano le dita perche’ non
si sgonfi troppo in fretta l’enorme bolla speculativa sugli immobili
che ha caratterizzato l’ultimo decennio.
Ho fatto una indagine sul mercato immobiliare di Gerenzano basandomi sui
dati forniti delle agenzie in internet. Questa indagine riguarda la
"punta dell'iceberg" del mercato perche’ ho avuto l’impressione,
guardando i dati, che dalle agenzie passano solo gli immobili di
difficile collocazione ed i residui delle grosse vendite dirette delle
ditte costruttrici, come l’ultimo appartamento di un complesso edilizio,
i residui poco appetibili dati in permuta, qualche rustico da
ristrutturare. Secondo una mia percezione credo che circa un terzo delle
vendite a Gerenzano passino dalle immobiliari.
Sulle Pagine Gialle, sotto
la voce “agenzie immobiliari, Gerenzano” si trovano 7 agenzie, per la
maggior parte concentrate lungo la statale Varesina in via Clerici, via
Berra, via San Giuseppe, via Ramazzotti. Il numero di offerte che
trattano, o almeno che pubblicizzano su internet, ammonta a 92, tra
queste c’e’ un terreno agricolo nella zona della Massina, due rustici,
molti mono, bilocali o trilocali, qualche mansarda, poche ville.
nella figura seguente si
puo' vedere la distribuzione delle offerte nelle diverse agenzie
In molti casi le schede
delle offerte sono incomplete e non riportano la metratura ed il valore
ma la dicitura “trattativa riservata” , credo sia per gli immobili di
maggior pregio. Non ci sono appartamenti da affittare, segno che questo
mercato per la maggior parte non passa dalle agenzie.
Per le offerte con i dati ho calcolato e messo su grafico il loro
valore di mercato per metro quadrato.
Il grafico e la tabella
mostrano che i monolocali nuovi hanno un valore molto alto , fino a 2800
euro/mq ( monolocali di 35 mq a 100 mila euro e piu'!), nettamente al di
sopra del valore degli immobili piu’ grandi venduti a circa 1800
euro/mq. Molte offerte si aggirano sui 130 - 170 mila euro. Le piu' alte
sono due: una villa singola di ampia metratura con giardino da 420 mila
euro (Tikal) ed una villa bifamiliare da 630 mila euro (Tecnocasa).
In internet
non ci sono capannoni in
vendita a Gerenzano (strano), ma solo due in affitto per un totale di
circa 13000 mq. Immagino siano nella zona industriale, gli ultimi mostri
costruiti.
Il confronto con i dati
ufficiali di Turate (borsino 2006 degli immobili della provincia di
Como) mette in evidenza che i valori medi di Gerenzano si attestano sui
massimi di Turate, ma questo non ci deve meravigliare, di solito chi
vende cerca sempre di iniziare la trattativa con il massimo per cedere
un 10% durante il mercanteggiamento.
Un altro fenomeno che mi
ha colpito e’ l’oggettiva difficolta’ a vendere appartamenti di un certo
pregio (vedi le nuove palazzine costruite sull’ex convitto della De
Angeli in via Stazione, vicino alle FNM). Sono mesi che questi
appartamenti sono finiti, i prezzi sono in linea col mercato, ma il
cartello “vendesi” rimane ancora esposto. Un segnale negativo che denota
stagnazione e mercato fiacco.
Vedremo come e chi
vendera’ i nuovi palazzi vicino alla banca popolare di Milano in via
Clerici o tutti gli appartamenti che hanno intenzione di fare alla NIVEA
o nel pratone della De Angeli. Auguri.
P.A. Gianni
14 Settembre 2006
p.s. Per saperne di piu'
sull'andamento del mercato immobiliare Italiano vi consiglio questo
rapporto Tecnosa uscito l'11 Settembre 2006. In sintesi il rapporto
mostra che il mercato e' in una fase di stagnazione, con l'offerta
leggermente superiore alla domanda, i prezzi in calo, come le
compravendite e gli affitti. Sono in aumento i tempi di vendita e
l'indebitamento delle famiglie italiane.
http://www.tecnocasa.it/osservatorio/Il-mercato-immobiliare-e-creditizio-nel-2006---Conferenza-Stampa-Tecnocasa.pdf |
