24April2024

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La piazza di Gerenzano dal 2002

La bolla speculativa degli immobili in America (nel 2005)

Vi riassumo un articolo di Mr. Buck Hartzell , un analista economico americano specializzato nel mercato immobiliare. A voi il piacere di fare le correlazioni con la situazione Italiana.

Secondo “The economist”, nei paesi industrializzati il valore totale degli immobili e’ passato da 30mila miliardi a 70mila miliardi di dollari negli ultimi 5 anni. Il PIL complessivo di questi paesi e’ aumentato del 100% grazie all’aumento del valore degli immobili. Questo e’ l’ordine di grandezza del fenomeno e noi siamo in mezzo, secondo Buck, alla piu’ grande bolla speculitiva immobiliare della storia, come essere nell’occhio dell’ uragano Katrina. 

In America parlare di case e di “affari” nel mondo degli immobili e dei nuovi immobiliaristi arricchiti e’ diventato un “social game” (noi abbiamo "gli amicucci del quartiere") ma la bolla speculativa e’ diventata cosi’ pericolosa che Alan Greenspan (ora in pensione) ha ammonito: “sembrerebbe che i prezzi delle case abbiano raggiunto un livello insostenibile” (lo ha detto Greenspan, non Fazio).

Il livello del debito dei consumatori, soprattutto per l’acquisto delle case, ha raggiunto livelli impressionanti e si pensa che le proprieta’ inizieranno a perdere di valore dal 20% al 30% a breve perche’ la domanda ha incominciato a flettere vistosamente.

Secondo Mr. Buck Hartzell gia’ in settembre si e’ vista la prima flessione della domanda e dei prezzi ed e’ prevedibile che ci sara’ la corsa alla vendita. Tutto il mercato potrebbe venirne trascinato in basso coinvolgendo i compratori, l’industria edile e le agenzie immobiliari. Vi ricordate il crollo delle borse asiatiche o della new Economy? Qualcosa del genere.

Gli incauti compratori che hanno acquistato a prezzi assurdi confidando in mutui a basso interesse e nell’apprezzamento degli immobili saranno le prime vittime. Ma, secondo l’analista,  soprattutto le banche entreranno in crisi perche’ attualmente (le banche) hanno concesso mutui a tutti senza le dovute garanzie (vi ricordate la pubblicita’ della copia che riceve un mutuo in cambio del valore di una porta o di un bidet?). Le banche si potrebbero trovare con una montagna di clienti che non sarebbero piu’ in grado di pagare le rate dei mutui.

Infine Mr. Buck Hartzell da alcuni consigli:

State alla larga da obbligazioni a lungo termine;
 
Se comprate una prima casa non pagatela piu’ di tre volte il vostro introito familiare annuale o non piu’ di 200 volte l’affitto mensile che ricavereste dall’appartamento che state comprando. Vi faccio un esempio: se l’affitto mensile di un appartamento simile a quello che volete acquistare fosse 500 euro, il valore della casa dovrebbe essere dell’ordine dei 100mila euro (500 x 200 =100000 E).  Il conto e’ semplice: 6 mila euro d’affitto annuo equivalgono ad investire 100mila euro al 6% annuo. Secondo questo analista non conviene rischiare di piu’, meglio mettere i soldi in titoli di stato.
 
Se non siete un esperto del mercato immobiliare non e’ tempo di iniziare a speculare
 
Non preoccupatevi di tenere i soldi in cassa, i migliori manager tengono dal 10 al 45% del loro capitale in liquidita’.
In sintesi, niente panico. Il primo passo per essere un buon investitore e’ risparmiare ed un prudente investitore non e’ mai oberato da debiti.

P.A. Gianni  2005